Quel crédit construction maison choisir ?

Pour financer un projet construction maison neuve le maitre d'ouvrage doit négocier un prêt immobilier avec sa banque… Comment bien négocier un crédit construction maison ?

LE CRÉDIT CONSTRUCTION MAISON

Comment financer votre projet de logement ou de construction maison individuelle ?
Vous êtes à la recherche d'un prêt  bancaire pour votre futur logement ?
Quelles aides sont disponibles pour construire une habitation ?

Obtenir le précieux crédit construction maison fait partie du parcours incontournable du maitre d'ouvrage qui souhaite construire ou faire construire sa demeure individuelle. La bonne nouvelle actuelle réside dans le fait que les taux bancaires sont au plus bas (encore plus avec l'actualité Covid19), c'est donc le bon moment pour négocier le meilleur taux de crédit immobilier.

Eve Assurance, votre courtier en assurance dommage ouvrage, vous livre dans cet article“crédit construction maison neuve” quelques pistes à étudier avant de souscrire votre offre de prêt bancaire immobilier.


Prêt financier pour le terrain

Projet immobilier = un bon terrain et une bonne localisation géographique.

L'achat du terrain est un élément important qui est susceptible de vous faire réaliser des économies ou pas… Il s'agit d'un poste budgétaire important dans votre plan de financement. De plus, obtenir une crédit construction maison + achat de terrain est une opération plus complexe que pour le financement de la construction.

Des recherches et une profonde réflexion s'imposent afin de déterminer l'emplacement idéal… En effet, un terrain ou géolocalisation trop éloignée de votre lieu de travail risque d'engendrer des frais supplémentaires et grever le budget du ménage. Cette incidence outre le fait de prolonger votre temps de trajet peut ainsi peser dans la balance lors de la négociation de votre prêt bancaire maison. De fait, il s'agit de nouvelles charges financières qui sont intégrées au calcul de votre capacité d'endettement.

Le futur terrain est en lotissement.

  • Un terrain vierge nécessite des frais de viabilisation.
    Le promoteur immobilier ou le constructeur de maison répercute le coût de cette mise en œuvre technique et administrative.
    Alors pensez à vérifiez que tout est bien compris dans le prix proposé.
  • Dans le cadre d'un lotissement il faut respecter le cahier des charges, des surcoûts restent possibles.
    Par exemple coloris de toiture spécifique, teinte du crépis, plantation d'arbre, végétalisation des abords, type de clôture, enduit de surface pour l'accès garage…

Choix d' un terrain hors lotissement.

Le future acquéreur doit alors considérer :

  • l'environnement géographique et naturel du terrain,
  • sa constructibilité (c'est quoi le certificat d'urbanisme ?),
  • sa viabilisation,
  • sa capacité de raccordements aux réseaux (eau, gaz, électricté, téléphonie)
  • différencier les servitudes privées et celles qui sont collectives ou relèvent de l'urbanisme.

D'autre part, un grand espace c'est aussi de l'entretien et une taxe foncière plus importante.
Il s'agit donc de futures charges budgétaires qui influe sur le calcul du crédit immobilier et de votre capacité de remboursement.
Finalement, pensez au voisinage : trop proche c'est plus de nuisances sonores et la vue des bâtiments sur votre habitat peut aussi être un frein à la revente du bien immobilier…


Contrat de construction CCMI ou pas ?

Bien choisir qui va construire votre résidence principale peut-être une source d'économies potentielles. Voilà en effet l'occasion de comparer les prix de la construction maison neuve et de faire jouer la concurrence parmi les professionnels du secteur concerné.

Vous êtes le maitre d'ouvrage et souhaitez un interlocuteur unique.

Alors, vous commandez les travaux à l’entrepreneur ou aux entrepreneurs de votre choix : on parle ici de maître d’œuvre. Selon le type de construction maison neuve envisagé il faut ensuite déterminer quel professionnel du bâtiment réalisera votre maison : architecte, maître d'oeuvre, constructeur, entreprise générale du bâtiment, groupement d'artisans… Comparez les offres et les plans de chacun, et la qualité des matériaux proposés… Finalement, chassez le meilleur prix, les meilleures prestations techniques et garanties, et tentez de négocier des remises sur les équipements du logement.

Deux contrats existent :

  1.  Le CCMI dont la personne ou l’entreprise choisie propose et fournie le plan d'un immeuble ou maison à usage d'habitation et se charge de la construction.
  2.  Le CCMI sans fourniture de plan, confié par le maitre d'ouvrage au futur constructeur, ce contrat a pour objet l'exécution du hors d'eau et hors d'air du logement.

Les garanties d'un contrat CCMI :

La construction maison avec un maitre d'œuvre ou un architecte.

Vous souhaitez construire une maison individuelle sur-mesure… Pour ce cas de figure, vous choisissez les artisans de votre construction et réalisez votre projet avec l’aide d’un maître d’œuvre ou d’un architecte. Si tel est votre choix, attention… Lorsque les professionnels constructeurs fournissent à la fois les plans et choisissent les artisans pour exécuter les travaux, ils doivent néanmoins agir dans le cadre du Contrat de Construction de Maison Individuelle.

Même si cela représente un surcoût pour votre prêt pour construction maison, l'expertise professionnelle de l'architecte ou du maître d'œuvre permettent à votre projet habitat de prendre la forme originale que vous souhaitez. Par exemple : disposition des lieux, utilisation judicieuse des surfaces, organisation des volumes intérieurs, aspect extérieur…

Les honoraires des maître d'oeuvre sont librement fixés, calculés selon la nature des missions confiées et le montant total de la réalisation de maison neuve. C'est un atout de négociation pour vous,  la rémunération d’un maître d’œuvre n’étant pas fixe il est dès lors possible de négocier le taux des honoraires appliqués à votre chantier. C'est la complexité de l'ouvrage demandé qui défini l'étendue de la mission du maitre d'œuvre…

 L’architecte doit justifier d'un diplôme et être reconnu par l'ordre des architectes, vérifiez son inscription à l'ordre national: ici

L'autoconstruction

De plus en plus de maitres d'ouvrages souhaitent réaliser leur propre construction maison.

De prime abord cela semble effectivement être une réelle source d'économies. Toutefois les banques n'aiment pas trop ce choix constructif. En effet, elles préfèrent financer la réalisation de maisons édifiées via un contrat de construction de maison individuelle (CCMI). Car si il y défaut de paiement du maitre d'ouvrage, elle peut se retourner vers les assurances des constructeurs, les cautions ou les hypothèques pour récupérer le capital initialement prêté. L’autoconstruction ne permet pas ces trois garanties c'est donc un risque supplémentaire pour votre banquier.

Côté assurance la seule solution est la dommage ouvrage partielle (les travaux hors d'eau et hors d'air doivent être réalisés par un professionnels qualifiés assuré par une décennale RCPRO.)


Un apport financier montre votre capacité de remboursement

Dans le cadre de votre projet de construction maison, l’apport financier est l'un des élément prépondérant au succès de l'obtention d'un crédit immobilier auprès d'une banque. D'autant que faire financer l’intégralité d’un projet est d'une véritable difficulté, cela est rendu quasi impossible de nos jours. Un apport personnel de l'ordre de 15 à 30% du montant total des travaux est un véritable atout pour négocier le meilleur taux de votre prêt immobilier. Votre banquier est rassurer, vous savez économiser et vous le rassurez sur votre futur engagement de remboursement du crédit immobilier.

Qui plus est, outre le montant du terrain et le coût de la construction des frais annexes peuvent se greffer, tels que : permis de construire, étude de sol, raccordements aux réseaux de gaz, d'électricité et de téléphonie, notaire, assurances complémentaires… Cette enveloppe budgétaire est alors précieuse afin de faire face aux imprévus non inclus ou oubliés dans votre plan de financement… D'autant qu'il faut garder une marge de manœuvre financière pour les aléas du chantier et postes de travaux et décorations supplémentaires.

Ainsi l'apport financier est un coussin de trésorerie utile à plus d'un titre.


Quels critères pour obtenir un crédit construction maison ?

La première chose que va regarder le conseiller bancaire qui va monter votre offre de crédit immobilier c'est votre solvabilité.

  • Votre historique bancaire ne doit pas faire mentions de découvert.
  • Les crédits doivent être soldés, car sinon ceux en cours vont venir impacter votre capacité d’endettement.
  • La présence d'une épargne mensuelle récurrente est un élément rassurant pour votre banquier.
  • Votre situation professionnelle est stable.
    La pérennité d'un poste de fonctionnaire, un emploi en CDI, des revenus élevés et réguliers. sont des critères de sélection majeurs.
  • Vous bénéficiez d’un apport personnel suffisamment conséquent  (comptez de 15% à 30% du projet).
    Votre capacité à épargner est ainsi démontrée et rassure votre interlocuteur bancaire.
    Il vous sait capable de mener à bien votre projet et son remboursement.
    Le saviez-vous ?  Cet apport n'est pas nécessairement financier : cela peut être le terrain dont vous êtes déjà propriétaire (achat personnel ou dotation héritage).
  • Calcul des charges, du taux d'endettement, calcul du montant du reste à vivre ( un seuil de 33% est généralement requis).

Nos conseils pour bien négocier avec votre banque…

Négocier un crédit immobilier au meilleur taux, exige un dossier en béton !

Le taux d’intérêt est l’un des éléments les plus importants de votre prêt immobilier, toutefois l'accédant ne doit pas négliger les autres éléments du crédit construction maison. Citons par exemple : la capacité d'un remboursement anticipé et ses possibles frais, l'assurance emprunteur, les frais annexes, etc. Donc il est important de considérer l'offre d'emprunt immobilier dans son entière globalité.

Faire jouer la concurrence des organismes de prêt immobilier

En effet, rien ne s'oppose à ce que vous changiez de banque…
Les banques se livrent une forte concurrence et tentent à coup de publicité de s'attirer de nouveaux clients, comme la Caisse d'épargne, le Crédit Mutuel, le Crédit Agricole, la BNP, la Banque Populaire, la Société Générale, ou le CIC, parmi les plus consultées. Le Crédit Foncier est également un organisme de prêt immobilier susceptible d'être une alternative à votre banque habituelle.

Profitez de cet état concurrentiel, car sauf si vous êtes considérés comme un excellent client, votre conseiller bancaire ne propose pas systématiquement la meilleure offre tarifaire et les meilleures conditions de souscription d'un crédit construction maison.

Faut-il utiliser un comparateur de crédit construction maison ?

Dans votre chasse concurrentielle du meilleur taux d'emprunt immobilier, vous pouvez également consulter des organismes de crédit par le biais d'un comparateur internet. Les éléments de calcul reçus par ces comparateurs de prêts sont alors des éléments de comparaison avec la banque de proximité choisie. Attention, dans cet usage, assurez-vous que vos données personnelles restent confidentielles et ne sont pas cédés pour un autre usage commercial !

Un courtier permet-il obtenir le meilleur crédit construction maison ?

Cette solution d'appel à un courtier en prêts immobiliers est de plus en plus choisie par les futurs accédants à la propriété. Pratique, faire appel à un courtier pour négocier son prêt immobilier permet de gagner du temps en lui confiant le côté embarrassant de cette difficile recherche. Alors, pour tout ou partie du dossier de crédit construction maison, ce spécialiste négocie pour le porteur de projet immobilier les meilleurs taux possibles, les frais annexes les plus bas du marché et l'assurance du crédit aux meilleures garanties. Le gain obtenu par un courtier expert est souvent intéressant, notamment en ce qui concerne l'assurance emprunteur. Cette dernière pouvant d'ailleurs être conclue distinctement du contrat crédit maison neuve.

Echangez vos avis…

Le bouche à oreille peut aussi être porteur de solutions pour votre projet de construction de maison individuelle. En effet, choisir le bon constructeur et obtenir un crédit pour construire sa maison est bien souvent un véritable parcours du combattant. Alors parlez-en à vos amis et amies, certains et certaines ont peut-être récemment fait construire une maison neuve… Outre le fait de passer un bon moment, c'est l'occasion pour vous de croiser ces expériences avec vos questions et d'affiner vos critères de sélection.


Quelles aides construction maison pour un primo accédant ?

Pour les primo-accédants à une résidence principale, des prêts aidés à la construction maison existent.  Ces dispositifs d'aides financières offrent une solution de financement pour une partie de votre projet maison individuelle. Selon votre situation fiscale il est possible de cumuler ces prêts aidés (PEL, PAL, PTZ, etc.). Il est donc important de prendre du temps pour vérifier vos droits…

  • Prêt à taux zéro (PTZ),
  • Eco pret taux zéro (éco-PTZ),
  • Pret Action Logement (PAL),
  • Prêt Accession Sociale (PAS),
  • Crédit impot transition énergétique (CITE),
  • Exonération taxe foncière…

➔ Consultez notre article sur les aides financières construction maison ?


Les assurances construction maison

Construire sa maison individuelle c'est également être bien assuré, et s’assurer que les professionnels intervenants le sont et cela jusqu'à la fin des travaux!

  • L'assurance de responsabilité professionnelle.
    Une assurance responsabilité civile professionnelle doit être souscrite par toute entreprise, quelle que soit sa nature juridique.
    Celle-ci intervient pendant le chantier en protection des dommages corporels, matériels et immatériels causés à toute personne physique ou morale.
  • La garantie de parfait achèvement.
    D'une durée d’un an, elle est due par le constructeur.
    Elle couvre tous les vices apparents ou malfaçons consignés dans le procès-verbal de réception des travaux.
  • La garantie décennale.
    Elle est obligatoire pour le constructeur et ses intervenants professionnels du bâtiment.
    L’assurance décennale assure pendant 10 ans contre les désordres qui compromettent la solidité de l’édifice ou les rendent impropres à sa destination.
    Demandez l'attestation décennale de vos intervenants et vérifiez sa validité, elle doit impérativement couvrir l'ensemble du planning d'exécution jusqu'à la réception des travaux.
  • La dommage ouvrage.
    C'est cette assurance construction que doit absolument souscrire le maitre d'ouvrage particulier.
    Elle est incontournable, car elle seule permet au maitre d'ouvrage d' obtenir les garanties de la construction maison neuve.
    Les garanties dommages ouvrage de l'assurance DO interviennent pendant 10 ans après signature du PV de réception des travaux.
    Elles garantissent un préfinancement rapide des frais de réparation en cas de sinistre suite aux travaux réalisés sous décennale, cela sans recherche de responsabilité.
    Indispensable pour éviter les longues procédures de recours juridiques.
    Pensez à intégrer son coût dans votre crédit construction maison…
  • La garantie biennale.
    C'est une garantie complémentaire de l'assurance dommages-ouvrage.
    Elle protège l'ensemble des équipements dissociables d'un ouvrage durant les deux ans qui suivent la réception des travaux.
    La biennale couvre seulement les malfaçons des éléments du second œuvre qui peuvent être réparés sans toucher au gros œuvre.
    On l'appelle aussi garantie de bon fonctionnement.
    Elle s’applique par exemple pour les menuiseries extérieures, la PAC, la VMC…

Quel prix assurance dommage ouvrage construction maison ?

Cette recherche du juste prix assurance dommage ouvrage associé aux bonnes garanties est au cœur même de notre métier de courtier DO. En effet, mieux qu'un comparateur d'assurances sur internet, au quotidien Eve Assurances agit pour vous pour vous faire gagner du temps et de l'argent. Grâce à notre expertise, et à notre veille permanente du marché de cette couverture spécifique, vous obtenez le meilleur de la dommage ouvrage !

Nous répondons gratuitement à vos questions… n'hésitez-pas à nous contacter : 02 31 31 85 55
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Informations Prix assurance dommage ouvrage
➔ Pensez à demander l'autorisation pour vos travaux…
C'est quoi la Déclaration d’Ouverture de Chantier (Cerfa n°13407*02) ?

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Posté dans Guide assurance dommage ouvrage particuliers et pros immobilier.