Assurance Dommage Ouvrage Obligatoire ou Pas ?

C’est la loi spinetta qui impose de souscrire une assurance dommage ouvrage pour celui qui fait construire (le donneur d’ordre) afin de protéger pendant 10 ans sa construction des malfaçons. Que vous soyez marchand de biens, promoteur ou même particulier, vous êtes dans l’obligation de souscrire un contrat d'assurance dommage ouvrage. La non souscription est punie d’une amende de 35 000 € et d’une peine de 6 mois de prison pour les professionnels, promoteurs marchands de biens ou l’une de ces deux peines. La non souscription de l'assurance dommages ouvrage obligatoire n’entraîne aucune sanction pour les particuliers qui font construire pour eux-même. Toutefois, l'assurance dommages ouvrage est obligatoire même pour le particulier.

La vente sans assurance dommage ouvrage est-elle possible ?

Si vous vendez dans les 10 ans qui suivent la date de réception des travaux le notaire est tenu de signaler à l’acheteur que la construction n’est pas couverte pas l’assurance dommage ouvrage obligatoire. La Cour de cassation sanctionne régulièrement les notaires pour ne pas avoir mentionné et informé l’acquéreur de l’absence de cette assurance. Elle condamne ces derniers et leurs assurances à indemniser à hauteur de la réparation des désordres affectant l’ouvrage.

La Cour de Cassation considère même qu’une telle responsabilité du notaire n’est pas subsidiaire, c’est-à-dire qu’elle n’est pas subordonnée à l’impossibilité d’obtenir réparation des constructeurs concernés (1er Civ. 4 janv. 2005). Le notaire doit aussi vérifier que l'assurance dommage ouvrage est bien effective.  Cour de cassation, 1er ch.civ., cassation partielle, arrêt n° 613, 28 mai 2009, n° pourvoi n° 08-15.813.

Ainsi en cas de vente du bien pendant la période couverte par la garantie décennale le notaire est  tenu de prévenir l’acheteur du défaut d'assurance.

Le notaire ne pourra  pas limiter l'obligation d'assurance dommage  ouvrage. 

Aucune clause au contrat ne  pourra limiter la responsabilité du vendeur.  Même  insérée dans le contrat de vente elle serait  nulle et réputée non écrite. L’acheteur aura donc la possibilité de demander une baisse du prix demandé, l’immeuble n’étant pas garanti. Cependant, l’acheteur ne pourra pas faire annuler la vente pour absence d’assurance. 

L'assurance dommage ouvrage obligatoire le prix de la tranquillité.

Pendant 10 ans à compter de la date de réception des travaux, l’assurance dommage ouvrage garantit le remboursement rapide (100 jours) et sans franchise au donneur d’ordre  et aux propriétaires successifs des réparations nécessaires suite à des malfaçons rendant la construction impropre à sa destination. Vous serez tenu responsable en tant que constructeur non réalisateur des malfaçons importantes en cas de revente dans les 10 ans.

En revendant votre maison selon l’article 1792 du code civil  vous devenez constructeur. « Est réputé constructeur de l’ouvrage : Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ». Selon ce même article vous êtes responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendant impropre à sa destination. Par exemple : des carrelages qui se  décollent, une fuite au toit. L’installation de chauffage ne permettant pas d’obtenir une température suffisante ou bien des fissures en façade qui laisse passer l’eau. Sont exclus tous les dommages esthétiques.

Vous effectuez  vous même des travaux votre responsabilité peut être engagée.

En effet, un vendeur avait construit lui-même une terrasse en bois attenante à la maison  qui menaçait de s’effondrer. La Cour de cassation a condamné ce particulier  à verser à l’acquéreur de la maison 3.000 € pour les travaux de remise en état, 1.000 euros au titre du préjudice de jouissance et 2.500 € au titre du remboursement des frais de justice.  En temps que particulier vous ne pourrez pas souscrire une assurance dommages ouvrage afin de garantir des travaux que vous réalisez vous même, si vous vous adressez à un professionnel couvert par une assurance de responsabilité civile décennale vous pouvez souscrire une assurance dommages ouvrage travaux à partir de 2750 €. En savoir+ sur le prix de cette assurance.

Souscrire une dommages ouvrage après la réception des travaux ?

L’assurance dommage ouvrage obligatoire doit être souscrite en principe avant le début des travaux et dans tous les cas avant la date de réception des travaux. Il ne sera pas possible de souscrire après la date de réception des travaux ou si vous avez emménagé.

Pour conclure :

Même si aucune sanction n'est prévue pour les particuliers l'assurance dommage ouvrage obligatoire est fortement conseillée.

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